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PLANIFICACIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO - LA GESTIÓN DEL TIEMPO



Ya hace algún tiempo el Interbank acuñaba la frase “El tiempo vale más que el dinero”, y es tan cierto en medio de nuestra caótica ciudad el tiempo es un bien preciado, nos desespera el tiempo que perdemos en el tráfico, el tiempo que perdemos en las colas de bancos o cualquier sitio dónde esperar parece ser la principal actividad de nuestro día, esto trae estrés, y por ende algunos exabruptos propios del encuentro entre nuestro tiempo y el tiempo en el que realmente se hacen las cosas. En proyectos inmobiliarios sucede lo mismo, debemos esperar por respuesta de aprobación, debemos esperar que se desarrolle el expediente, debemos hacer muchas cosas y el tiempo parece un bien escaso, adicionalmente el tiempo está vinculado directamente a la rentabilidad del proyecto, por ejemplo en la TIR, en la indexación de precios en función a la absorción, incluso puede traducirse en pérdida de clientes por no cumplir hitos, así que aunque no queramos, el tiempo es un elemento a gestionar en el proyecto, a enfrentarlo no como nuestro enemigo sino conocerlo para poder sacarle el máximo provecho , pero cómo podríamos hacerlo En función a mi experiencia, durante 10 años en el rubro de edificaciones y lidiado con el tiempo en fases de obra, diseño, desarrollo, en proyectos comerciales y residenciales, quisiera compartir algunos consejos para el beneficio de sus proyectos, para empezar, debemos recordar que el tiempo puede optimizarse, puede perderse, puede ganarse, pero nunca recuperarse, por lo tanto, debe ser una métrica con la que nuestro proyecto, nuestro negocio sea tomado en cuenta y dada la debida atención desde que se concibe, los plazos forman parte de los objetivos del proyecto y por parecer lejanos no debe esperarse a tener que hacer algo para tenerlo considerado por ejemplo, si tengo una feria y necesito material de venta , debo tenerlo contemplado, si tengo que iniciar obra, la presentación del expediente municipal y el plazo de revisión debe tenerse considerada. Cronograma Máster de Proyecto En primer lugar debemos tener en cuenta en cuánto tiempo querremos lograr las cosas, qué plazos, fechas ya se encuentran comprometidos por elementos fuera de nuestro control, como plazos de instituciones, procesos constructivos, incluso por el mercado, si quiero lanzar un proyecto comercial probablemente busque centrarme en abrir en fecha cercana a una campaña, si tengo un proyecto residencial probablemente deba tener en cuenta la fecha de entrega de mi competencia inmediata ya que este factor será decisivo de compra para el cliente, incluso en qué momento mi proyecto deja de ser rentable, teniendo en cuenta todos estos factores.Podemos ver a nuestro proyecto como una gran línea de tiempo y actividades, sin embargo , en mi experiencia la mejor manera de gestionar algo que es muy grande es partiéndolo en partes , es como hacer un mueble y despiezarlo para que entre en el ascensor, las piezas deben de poder armarse y encajar a la perfección para que funcione, lo que requiere de tener claro lo que quiero obtener, cuáles son las partes de sostenimiento principales, las cosas que hacen el mueble útil y las cosas que me toman más tiempo o que hay factores que no controlo por lo que debo además de poder tenerlos en cuenta, se deberían incluir en nuestra planificación como riesgo y tolerancias. De la misma manera en un proyecto inmobiliario debo tener en cuenta mis grandes objetivos pero subdividirlos en partes que pueda ir controlando de manera eficiente y además debemos de priorizar que actividades están relacionadas directamente con el cumplimiento de un objetivo y que actividades son secundarias (la famosa ruta crítica de la que nos hablan en construcción) Para esto nos sirve mucho gestionar por fases, es decir establecer primero el marco de tiempo general, subdividirlo en hitos acorde con objetivos específicos por ejemplo lanzamiento, aprobación de licencia de obra, inicio de venta, preventa, etc y luego agruparlos los que estén directamente relacionados para armar las fases. Una vez se tengan las fases establecidas (generales), podemos acotar ya actividades, es recomendable agrupar las actividades similares según sus aspectos o gestiones, por ejemplo, desarrollo técnico, contrataciones, licencias y permisos, saneamiento, etc. Hay gestiones y actividades que están relacionados con aspectos fuera del marco del desarrollo de l proyecto pero que son vitales para cumplir objetivos como activación de líneas, aprobación de financiamiento, término de preventa, etc, estas podrían incluirse como hitos en nuestro mapeo general (cronograma máster) y además que estén vinculadas en el cronograma a otras actividades que les sucedan. Por otro lado, dependiendo de la herramienta que utilicemos, en los personal me gusta Project, me determina la ruta crítica y es más sencillo al menos para mí, al mover una actividad saber que otras resultaron afectadas, podemos determinar el calendario pueden ser días hábiles, días calendario etc, pero ojo debemos tener claros los tiempos de cada actividad (sobre todo de permisos) en la misma escala que nuestro calendario de trabajo. Como conclusión y resumen a continuación el paso a paso de la planificación de un proyecto inmobiliario 1. Determinar el objetivo y plazo general, por ejemplo: Entrega del proyecto en 24 meses, fin de ventas en 36 meses 2. Determinar los objetivos parciales del proyecto y contemplarlos como hitos en la programación, por ejemplo: Lanzamiento en 6 meses, Inicio de Obra en 12 meses, Cota 0 en 14 meses, etc 3. Cada Objetivo parcial se convertiría en una fase de proyecto o podemos agruparlos por gestiones por ejemplo Desarrollo Técnico y los hitos de dicha fase serían aprobación de anteproyecto (lanzamiento), aprobación de expediente municipal (vinculad a inicio de obra) 4. Relacionar las actividades vinculados a cada hito parcial y agruparlas por gestiones por ejemplo Gestión Expediente técnico, gestión de adquisiciones, etc 5. Tener claro los hitos que están vinculados a nuestros objetivos, pero que son actividades que dependen de factores externos y cuyos plazos no están predeterminados por ejemplo Fin de Pre-Venta (relacionado a la velocidad de ventas, controlada por el área comercial, depende del mercado y la competencia), aprobación de financiamiento (relacionado a presentación de expediente, controlado por el área de finanzas, depende de los tiempos de los bancos). 6. A partir del cronograma generado, podemos establecer el seguimiento de las actividades y podemos desglosarlo tanto como sea necesario para validar, revisar, reprogramar y optimizar tiempos, por ejemplo, con actividades superpuestas, acortando plazos en otras actividades, etc

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