BIM es el acrónimo de Building Information Modeling, es un método de trabajo que se define en el contexto de la cultura colaborativa y de la práctica in tegrada, y supone una profund transformación que afecta a todos los procesos de diseño, constructivos y de gestión de activos que hemos conocido hasta ahor a. El BIM integra a todos los es que intervienen en el proceso de edificación, arquitectos, ingenieros, constructores, promotores, facilitéis managers, etc., y establece un flujo de comunicación trasversal entre ellos, generando un modelo virtual que contiene toda la información relacionada con el edificio durante todo su ciclo de vida, desde su concepción inicial, durante su construcción y toda su vida útil, hasta su demolición. Desde la definición debemos entender que el BIM no es un qué, es un cómo, el BIM no es un entregable más de un proyecto, es la manera en la que desarrollamos el proyecto, con respecto a esto recordemos que un proyecto por solo el hecho de existir requiere un plan, una organización y un delegación de funciones, el BIM es parte del cómo desarrollamos la parte técnica del proyecto desde el inicio hasta el final .
¿Sabías que había un plan BIM Gobierno para el Perú?, pues si desde que llegaron los contratos colaborativos que nos permitieron tener infraestructura en tiempo record y que de hecho constituyeron un antes y un después, en cómo cuando queremos podemos hacer las cosas (bueno también vale decir desde que regresamos al mundial), pues resulta que el Gobierno central está desarrollando todo un plan para adoptar esta metodología en los proyectos del estado, ahora no es por menospreciar al estado, pero normalmente son las iniciativas privadas las que después de unos 30 años llegan al estado, pero ahora estamos al revés, somos los privados quienes tenemos que darle una mirada a este plan y subirnos a este tren, porque sino no seremos eficientes y definitivamente la eficiencia es un requisito clave en los negocios.
"EL PLAN BIM DEL PERÚ" Abarca a todos los niveles de gobierno y es liderado por el MEF. Existe un convenio con Reino unido para desarrollar el plan BIM Perú que tenía como fecha programada de su lanzamiento en Setiembre de 2020 antes de la epidemia.
Entre las ventajas que se indican para el uso de BIM se indica que el ahorro es del 5 al 7 % de costo de construcción, reduce los RFIS en obra, reduce hasta en 80% el tiempo que desarrollas un estimado de obra , variación de proyectos del hasta el +/- 3 % en costo, etc sobre su necesidad de uso como PROCESO, ojo a esto no ENTREGABLE, es claro que la idea es mejorar la eficiencia y desarrollo en los proyectos del estado ya que necesitamos hacer mucho y no tenemos tiempo, leyendo sobre el Plan BIM me surgieron preguntas, porque claro si el cliente es el Estado, no es igual que un privado que corre contra el tiempo, tiene competencia y que además suele tener el presupuesto menos holgado, además no siempre son grandes proyectos, comparados con la infraestructura necesaria en un país, en vista de todas las preguntas que surgieron Carlos Jurado, Gerente General de SUMA| BIM PARA GESTIÓN DE PROYECTOS, fue tan amable de responderlas y así darme una idea más clara del uso de BIM en empresas promotoras, gestoras y dueñas de inversión inmobiliaria.
Entrevista a
Carlos Jurado
Gerente General
SUMA | BIM para gestión de proyectos
Al ser una metodología colaborativa, si necesita que todas las asociaciones y participantes que estén involucradas en el flujo de la industria de la construcción deberían de participar, porque finalmente ellos estarán involucrados en la metodología, tanto para inmobiliarios, gerencias de proyectos, constructores y asociaciones de facility management.
2. Se estima que el ahorro de costos de construcción bajo el proceso BIM es del 5 a 7% cómo este ahorro se podría ver reflejado al inversionista, bajo el esquema colaborativo ya que para este tipo de contrato se cierra un ratio?
En la construcción identifico 3 diferentes fuentes de sobre costos no previstos:
1. Sobre costos por deficiencias en la construcción, que esos los asume directamente el constructor por problemas de planificación o ejecución.
2. Sobre costos por diferencia en el alcance, dónde se cambian m2 adicionales o reduciéndose, por cambios en la ingeniería del proyecto, en este segundo costo el costo es el mismo que si se realiza durante el desarrollo de ingeniería o construcción, con la única diferencia en que si se realiza después del presupuesto aprobado, afecta en presupuesto y flujo de inversión ya programado.
3. Sobre costos cuando se originan adicionales o ampliación de plazo por errores del diseño, flujo de información u otros motivos.
El BIM ayuda a reducir los tres tipos de costos, de los cuáles el 2 y 3 afectan directamente al inversionista, especialmente el tercero porque es el resultado de una ineficiencia durante el flujo del proyecto, es la acumulación de diferentes errores por diferentes involucrados.
En los contratos colaborativos se pueden compartir ahorros y pérdidas, es un esquema distinto, dónde el mayor foco debería estar en maximizar los beneficios de todos los involucrados y optimizar el proyecto, pero dependerá mucho de cómo se establezcan las reglas para cuantificar estos ahorros y distribuirlos de una forma adecuada.
Como desarrolladores inmobiliarios, debemos tener en cuenta y realmente analizar por qué hacemos un cambio, o desarrollar el producto y cumplir con plazos de manera que esto no sea necesario, además durante la selección del contratista bajo esquema colaborativos debemos tener claro las definiciones y mediciones para la mutua colaboración durante el proceso de desarrollo y ejecución de proyecto.
3. ¿En los tipos de trabajos colaborativos se habla del cliente y de la constructora sin embargo hay empresas en Perú que realizan la gestión de proyectos ya que hay clientes que no tienen el área técnica apropia (qué están al medio) podrían incorporarse a la fórmula colaborativa?
Si, la gestora de proyectos es la representante del área técnica del proyecto que representan al cliente, son un respaldo muy importante, porque sin un área técnica será muy difícil que el cliente valide o verifique que el flujo de información durante el diseño tenga la calidad y confiabilidad que se requiere, en cronogramas, presupuestos, calidad del expediente y otras gestiones.
Sobre este punto los desarrolladores y gestores inmobiliarios deben tener claro los conocimientos de los directores de proyecto, así como sus funciones cuándo se quiera implementar cualquier metodología incluyendo la BIM para lograr equilibrio en las funciones y objetivos del negocio inmobiliario
4. Siendo que el BIM se basa en información, ¿es parte del plan hacer que la información necesaria tales como catastro, RR. PP (planos), topografía, etc, esté disponible de manera digital y centralizada? Esto con motivo de que la información que se maneje sea la más exacta posible
Efectivamente, el BIM es parte del proceso de la digitalización de la industria de la construcción y esta es parte de la cuarta revolución industrial que es la transformación digital en todas las industrias, que está sucediendo a nivel mundial, entonces a medida que toda la información esté digitalizada, será un flujo más eficiente y esto se logrará a medida que el gobierne implemente las medidas necesarias dentro del Plan BIM Perú.
Esta es una de las cosas que más ayudaría desde el punto de vista del análisis inmobiliario, ya que se ahorraría mucho tiempo si tuviéramos información confiable a la mano, de manera que los bosquejos o modelados iniciales sean más confiables, reduciendo el riesgo al momento de plantear el proyecto (negocio) inmobiliario
5. Los ratios a pactar en un sistema colaborativo son inicialmente mayores a los que se tienen cuando se cierra un contrato a suma alzada, aunque estos últimos tengan mayor riesgo de adicionales, en el ámbito privado ya se paga de 18 a 22% de “ventas” en terreno y la construcción toma de 45 a 50 %, si el colaborativo inicia con un ratio mayor, digamos un 52 a 55%, cómo sería este método atractivo para potenciales inversionistas?
Lo que está sucediendo en diversos proyectos, es que las inmobiliarias parten de un presupuesto que muchas veces no están actualizados con los costos verdaderos de sus proyectos ya ejecutados, considerando los costos adicionales aprobados, lo que está sucediendo en los contratos colaborativos es que los precios se están sincerando al ser validados en su conjunto por la inmobiliaria, la constructora y la gerencia de proyecto o el área técnica del cliente, por eso es importante que el cliente tenga todas las herramientas para validar los costos, y por eso la necesidad de que todos los involucrados desde etapas tempranas contribuyan con esta información.
Sobre este punto como desarrolladores, sería importante guardar un registro del costo real de construcción en los proyectos terminados y tomar en cuenta el ratio de adjudicación y de liquidación, lo que permitiría tener la información mejor clasificada, ordenada y más estable para la elaboración del presupuesto de inversión del proyecto. Independientemente de los ratios que pueda dar la gestora del proyecto, si fuera tercerizada es importante que se tenga una base de datos que indique el momento en el que se tuvo el ratio contemplado como análisis para poder considerar su % potencial de variación.
6. El modelamiento y coordinación BIM son parte del perfil profesional, sin embargo el BIM Management sería parte del perfil de los responsables de los proyectos de edificación e infraestructura, para esto se necesita experiencia, sin embargo a la fecha no hay muchos profesionales que cuenten con ambos requerimientos (conocimiento BIM + experiencia), lo que hace que se contrate a una empresa tercerizada, además de la constructora y los proyectistas lo que encarece los proyectos, por lo tanto el uso de este método a pesar de sus bondades no es aún popular para inversionistas, ¿cuál sería la estrategia de que en el ámbito privado este método resulte atractivo de manera general en el desarrollo de proyectos?
La estrategia de los privados debería ser, buscar incorporar dentro de su metodología natural de trabajo , el uso de la metodología BIM, esto es como implementar una gestión de proyectos tipo PMI o Prince2, existen diferentes maneras de implementación de acuerdo a la cantidad de inversión y de recursos asignados, el tiempo de implementación dependerá de la calidad profesional de los integrantes de la empresa, dependerá del nivel de convencimiento de la alta dirección, entonces es una estrategia distinta para cada empresa.
Todas las empresas terminarán pasando por este camino, en algún momento será el flujo natural de información en los proyectos de construcción, y siempre existirán empresas líderes quienes aprovechan esta ventaja competitiva y otro grupo lo realizará según la estrategia que adopte.
Aquí deberíamos revisar el plan estratégico de la empresa inmobiliaria, y evaluar introducir el uso de BIM, buscando cumplir de mejor manera los objetivos que se tienen.
7. Muchas empresas privadas desean usar el método BIM en sus proyectos, pero no lo hacen al 100% lo ven como un entregable y no como un proceso, y al final resulta que el costo beneficio no es el esperado por ende no es algo que utilizarían, cuál consideras sería la mejor estrategia para qué:1. Se use el Bim apropiadamente; 2. No resulte ser un punto de quiebre por el % que representa en costo para el monto de inversión?
Existen diferentes niveles de madures de uso de BIM, a mayor madurez se obtendrán mayores beneficios y tiene una parte que es más fácil de cuantificar son los entregables, que son las incompatibilidades resueltas, los planos generados a partir de un modelo BIM, mayor calidad de los expedientes, los procesos claros de planificación de la construcción mediante simulaciones 4D, control de costos 5D durante todo el proceso del diseño, etc. todos estos puntos son entregables que se pueden revisar y evaluar, y cuantificar la rentabilidad de la inversión.
Hay otras actividades más difíciles de cuantificar, que son los procesos de gestión, y eso es parte de lo que se promueve con la metodología VDC (Virtual Design Construction), dónde se analizan los procesos y a través de un conjunto de herramientas se reformulan los procesos y se generan indicadores de gestión para saber si se alcanzan los beneficios con estos procesos optimizados. En este caso se puede medir los tiempos de diseño, la eficiencia de las sesiones de trabajo dónde están todos los involucrados, el lead time o tiempo de espera para la solución de problemas en el diseño, etc . Hay muchos componentes de proceso que se pueden medir y se pueden traducir en beneficios no solo económicos, sino como satisfacción del cliente u otros. Esto resulta atractivo a los inversionistas de los proyectos.
Interesante ver que el modelo BIM no es el entregable en sí mismo, sino la información que podemos obtener de él y según cómo la utilicemos (dependiendo del nivel de madures de la organización y de la investigación previa del método de gestión que estamos usando), podría resultar muy beneficiosa, no sería eficiente quedarnos solo con el entregable sino hacerlo parte de un proceso con un objetivo claro, y eso responde a la estrategia del proyecto. Por otro lado, tomar esta metodología y verificar su eficiencia, en base a los objetivos trazados resulta en la mejor manera de verificar el rendimiento de la inversión.
8. Finalmente, cuál es el consejo que se le daría a los profesionales que ahora ven la gestión de proyectos para actualizarse a los requerimientos de la metodología BIM
El BIM es similar que otras metodologías de gestión de proyectos, lo que no podemos hacer es tomar una sola metodología para nuestros proyectos, sino conocer, profundizar, experimentar con diferentes metodologías y luego decidir la combinación que cada uno decida como profesional y como empresa, para hacer un mix de los componentes que le sirve para definir los procesos a realizar en cada proyecto en particular.
Sería ilógico no utilizar la metodología BIM, si ya tenemos la tecnología en el mercado, experiencias aplicadas internacionales y nacionales, con muchos beneficios identificados, pero debemos tener en claro que dependerá mucho del nivel de madurez y esfuerzo de la organización, que se potencializan en combinación con otras metodologías de gestión, para maximizar nuestros beneficios.
Estamos en medio de una crisis mundial, que en el caso del Perú no solo nos tomó como país en vías de desarrollo , con la necesidad de respuesta a diversos factores de manera rápida, sino también dónde las medidas de aislamiento se dieron de golpe y esto ha hecho que no hayamos tenido tiempo de planificar el trabajo a distancia y ha tenido que haber un proceso de adaptación de las empresas sobre la marcha, lo que deja sin oxígeno a unas y otras buscando soluciones en el camino, es evidente que ahora no podemos iniciar obra, pero los negocios de proyectos tienen una fase de obra, pero también otras fases de diseño, planteamiento, planificación, etc además para el retorno a obra debemos estar preparados no solo en temas de salud sino también en que la construcción se haga de la mejor manera posible, evitando bajos rendimientos, evitando desperdicios, para contrarrestar las posibles formas en las que se retornará, además los planes de inversión deberán tener la menor cantidad de riesgo posible y definitivamente el uso de BIM y los contratos colaborativos pueden ser una solución viable, para esto las empresas desarrolladoras deben de prepararse, ahora dependiendo de la espalda y presupuesto de cada empresa y proyecto, es que se medirá la inversión en el uso de estas metodologías, para esto Carlos nos explicar los niveles de implementación, que pueden hacerse en el tiempo midiendo los beneficios sin que represente una inversión muy fuerte de golpe , que en estos tiempos tendrá que ser muy bien meditada.
Carlos Jurado nos explica que en el mercado Peruano se está realizando la implementación de la gestión BIM a nivel de proyectos y a nivel de organización en diferentes niveles, que se pueden clasificar de la siguiente manera:
A nivel de diseño de proyectos, previo a la construcción podemos tener cuatro niveles que son:
Nivel I Ver el BIM como una especialidad más con el objetivo de tener una mejor calidad de expediente para evitar sobrecostos, identificar y resolver incompatibilidades, obtención de metrados de partidas principales y obtener un modelo que permita visualizar y entender el proyecto para la mejora en la toma de decisiones. En este primer nivel podemos obtener un indicador claro de rentabilidad, que se puede medir como el sobre costo por las incompatibilidades identificadas que hubieran sido adicionales de obra, versus el costo por la compatibilización BIM que puede ser un servicio tercerizado o in – house dentro de la empresa.
Nivel II, El cliente (Inmobiliaria, Gerencia de proyectos u otro representante) se involucra en los procesos de diseño y compatibilización, y genera documentos relacionados al alcance BIM en el proyecto, que puede ser un EIR (Employer´s Information Requirements) con los requerimientos BIM por parte del cliente, que incluye componentes como el LOD (Level of Developmet) que es el nivel de desarrollo de los elementos del modelo, y otro documento importante es el BEP (BIM Execution Plan) donde se describe las características del producto y de los procesos BIM. La inmobiliaria puede tercerizar la compatibilización BIM pero ajustado a los requerimientos específicos para su organización.
Nivel III, En este nivel se desarrollan los planos 2D exportados desde el modelo BIM y los especialistas son responsables por estos planos, logrando mejorar la calidad de los entregables, es un nivel de esfuerzo más alto porque en el modelo 3D se tiene toda información dentro del mismo elemento, pero en los planos 2D se debe colocar toda esta información con simbologías, representaciones gráficas y textos que resultan innecesarios si uno tiene acceso al modelo, pero que por cumplimientos de normativas se deben realizar en caso sean planos que requieran ser validados como documentos contractuales o municipales.
La ventaja es que se garantiza que la información del modelo sea exactamente la misma que en los planos, debido a que en el nivel II existe el riesgo de que la información del modelo sea diferente respecto de los planos, debido a que los especialistas sólo se hacen responsables por los planos que ellos emiten, pero en este caso se hacen responsables de los planos exportados del modelo.
El desarrollo BIM se puede realizar de forma tercerizada en caso los proyectistas no estén en capacidad de desarrollar expedientes BIM, y los especialistas pueden entregar el diseño en un nivel menos desarrollado como skechs, dibujos u otras representaciones CAD, y los planos exportados son validados y firmados por los proyectistas.
Nivel IV, El cliente (Inmobiliaria, Gerencia de proyectos u otro representante) se involucra en los procesos de diseño, compatibilización y documentación BIM de forma colaborativa. El cliente define los procesos y el flujo de información durante la etapa de diseño, participa para las aprobaciones parciales de diseño, utilizando plataformas colaborativas digitales que permiten tener el avance del diseño en tiempo real, con participación de los proyectistas, y profesionales que cumplen el rol de proveedores, constructora y otros, que pueden intervenir en el mejor desarrollo del diseño, con mayor análisis y optimizando el diseño usando ingeniería de valor. Se utilizan metodologías de gestión que pueden ser VDC (Virtual Design Construction), LPDS (Lean Project Delivey Sistem), PMI u otra.
Como nivel de organización se puede clasificar en 02 niveles:
Nivel I, Realizar un plan de implementación BIM a corto y mediano plazo en función de la estrategia de negocio, para esto se recomiendo que cuente con Consultor BIM que pueda ayudar a las empresas en identificar todas las opciones de negocio con BIM, para poder trazar una estrategia y plan de acción. El consultor participa activamente en esta primera etapa hasta lograr conseguir estos primeros objetivos que estará enfocado en rentabilidad, procesos, tecnología, organización y proyecto piloto para obtener lecciones aprendidas y consolidar la implementación.
Nivel II, La organización ya cuenta con un plan de implementación, se enfoca en los objetivos de mediano plazo y está en un proceso de mejora continua, definiendo un estilo propio de gestión BIM, donde se van incorporando las nuevas tecnologías, experiencias, normativas o nuevos requerimientos (Por ejemplo, Plan BIM Perú). Esto lo puede realizar con el equipo de la organización o un consultor BIM con un alcance más específico para los objetivos donde el equipo tenga menos experiencia y requiera un direccionamiento.
Definitivamente estamos en un momento en el que necesitamos reinventarnos a nivel profesional seamos empresas o particulares, es momento de adaptarnos a los cambios, de prepararnos para lo que se viene, realmente tomando las herramientas y enfocándonos en mejorar lograremos contribuir en nuestros sectores, el BIM es una nueva manera de ver y hacer las cosas, espero con este artículo haya podido aclarar algunas dudas y generar otras que nos motiven a seguir investigando.
Comentários