A inicio de este año se estableció la norma DS 02-2020 que modifica la DS 012-2019 que a su vez modificaba la DS010-2018, todas estas normas se conceptualizan con el fin de dinamizar el mercado inmobiliario e impulsar la inversión en este sector, que sabemos es un importante generador de empleo. Ahora bien, en medio de la coyuntura actual, se requiere volver a darles una revisada ya que lo lógico es que busquemos los terrenos más eficientes de manera que podamos dinamizar la oferta y lograr productos inmobiliarios que se ajusten a los requerimientos de un mercado en constante cambio.
Bryan Meza, Project Manager en Armas Doomo Promotora Inmobiliaria, nos compartió sus puntos de vista sobre esta norma y su afección en la ciudad.
¿Cómo afectan sobre los cambios indicados en la DS002-2020 – VIVIENDA?
Uno de los principales cambios es que ahora sí se define exactamente cuáles son los proyectos de interés social (Fondo Mi Vivienda o cualquier proyecto del Estado), antes no estaba del todo definido.
Otro de los principales cambios es la restricción en la altura para RDA (densidad alta), RDM (densidad media) o RDB (densidad baja). Con ello los terrenos que estén catalogados como RDA van a subir de precio ya que tienen mayor potencial de altura; y los RDM van a tender a bajar de precio
¿De qué forma afectan los cambios en altura indicados para proyecto futuro?
Si hablamos de proyectos futuros, naturalmente los terrenos con RDA van a subir de precio ya que van a ser ofertados con un potencial de # de pisos.
Por ejemplo, las avenidas con un ancho de vía muy grande como la Av. Brasil o Vía Expresa, te permitirían que el terreno ofertado pueda alcanzar los 40 pisos de altura.
Esto en términos de utilidad es muy bueno para el desarrollador inmobiliario.
Si hablamos de proyectos en curso, si el proyecto cuenta con un anteproyecto o una licencia de construcción, tienes un derecho ganado, es decir puedes construir tu proyecto sin ningún problema.
Sin embargo, más de uno desarrollador va a evaluarlo.
Por ejemplo, si tenías una licencia de construcción para un edificio de 20 pisos y ahora con el DS 002-2020, por el ancho de vía podrías hacer hasta 30 pisos, es evidente que hay mucha utilidad en juego y valdría la pena solicitar una modificación de licencia acogiéndose al DS 002-2020.
Los edificios altos, están de moda y vemos una tendencia mundial a densificar las ciudades, ¿por qué crees que a nivel local todavía hay restricciones?
Hay varios factores.
Si lo ves desde el lado urbanístico, Lima no fue bien planificada y fue creciendo como pudo. Hay muchas calles y avenidas que no están preparadas para densificarse más. Por ejemplo, frente a la vía expresa, la norma te permite hoy en día hacer edificios de 40 pisos aproximadamente. De hecho ya hay en construcción un par de edificios de con esa cantidad de pisos aproximadamente. De aquí a 1 año seguramente estarán listos y toda esa zona se volverá mucho más densificada (número de habitantes por HA). Sin embargo, las vías (calles, avenidas, pistas), siguen siendo las mismas y seguramente habrá más tráfico tanto peatonal como vehicular. Todo crecimiento urbano tiene que ser integral, no solo puedes crecer hacia arriba, el desarrollo tiene que abarcar mucho más cosas que la altura de un edificio.
¿Es realmente tan bueno hacer edificios altos desde el punto de vista económico para el sector inmobiliario?
Favorece en todo sentido.
Cuanto más pisos tiene un edificio tiene mayor cantidad de área vendible (unidades inmobiliarias) y por lo tanto una mayor utilidad.
Sobre la recuperación de la inversión, siempre depende de tu velocidad de ventas. A mayor número de pisos vas a tener más unidades para vender y por lo tanto tu recuperación será un poco más prolongada, pero de todas formas te favorece en términos de utilidad y rentabilidad.
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